שוק הנדל"ן בארצות הברית היה והינו יעד השקעות של רבים. בין אם מדובר בהשקעות נדל"ן של אמריקנים המשתמשים בחסכונותיהם כדי להשקיע באפיק הנדל"ן בארצם ובין אם מקורות הכספים להשקעה של זרים מחוץ לארה"ב, היותו של שוק הנדל"ן האמריקני יעד השקעה בעל נפח שוק אדיר אינה מוטלת בספק.
לאחר המשבר הפיננסי החמור שהתפרץ בסוף שנת 2008, בשל כשלים מבניים חמורים בשוק הנדל"ן האמריקני, אשר "ייצא" את תסמיני המשבר לשווקי נדל"ן רבים בעולם, התכווץ גודלו של השוק במונחים ריאליים בשל ירידת המחירים הטבעית שארעה בו כתוצר לוואי של המשבר.
התכווצותו של שוק הנדל"ן, נעשית בפועל במספר מישורים שהשניים העיקריים שבהם הם ירידת מחירים וירידה בהיקפי הפעילות בשוק – מספר התחלות הבניה, מספר הנכסים הנמכרים בחודש, או מספר ההלוואות למימון רכישות נכסים. בתקופות שכאלו שבהן ישנה ירידה מסויימת מרמות מחירי השיא בשוק, ישנן קריאות רבות של חברות בעלות אינטרסים, לשדר מצב של הזדמנות השקעה נכונות. לכאורה - תקופה מעולה לניצול הזדמנויות להשקעות נדל"ן בארה"ב.
יהיה זה יומרני לנסות לענות על השאלה שבראשית מאמר זה בתשובה חותכת. אקדים ואמר שכבכל שוק ובוודאי בשוק בעל היקף וגיוון אדיר, ישנן תמיד הזדמנויות טובות ואף מעולות של השקעות נדל"ן בארה"ב.
תלוי רק עד כמה יש לאותו יחיד או קבוצה המחפשת הזדמנויות השקעות בנדל"ן בארה"ב יכולות ניתוח מספיק טובות, מקורות מידע, קשרים, יכולות פיננסיות והרבה מזל, לאתר את אותן הזדמנויות השקעות הנדל"ן שיתבררו כמוצלחות ברבות השנים.
ועדיין, בראיה הרחבה יותר שבאים לבחון האם העיתוי עצמו להשקעות נדל"ן בשוק האמריקני הוא מתאים, ניתן לענות על השאלה בצורה יותר נחרצת - כנראה שלא זה הזמן.
שוק הנדל"ן בארה"ב כיום - סקירה
האינדיקטורים הקיימים בשוק הנדל"ן משדרים תמונה סותרת. מספר התחלות הבניה בחודש יולי 2010 עלה ב – 1.7% ביחס לחודש הקודם אך מייצג ירידה של 7.7% ביחס לחודש יולי 2009. מספר התחלות הבניה לבתים הפרטיים צמודי הקרקע (single family home) שהם האינדיקטור החשוב והמשמעותי בסגמנט הנכסים למגורים פרטיים בארה"ב ירד ב – 1.2% ביולי ביחס לחודש הקודם. מספר הנכסים המעוקלים בשוק האמריקני הולך וגדל על בסיס חודשי, כולל עליה במספר הנכסים המעוקלים ביולי. שיעור בעלי הנכסים ששוי הנכסים שלהם נמוך מגובה המשכנתא שלהם (Mortgages Under Water) ירד במקצת ברבעון השלישי של 2010 אך עדיין עומד על שיעור של 21.5%, שהינו שיעור קטסטרופלי.
נתון הצטרפות מספר הבתים הפרטיים שבעליהם מחליטים להפסיק את תשלום המשכנתא בגינם והם מעוקלים על ידי הגורמים המלווים הוא נתון מדאיג מאוד לגבי חוסנו של השוק. במיוחד לנוכח האקלים שנוצר בכלכלה האמריקנית שבו יותר ויותר בעלי נכסים מוותרים על כבודם ועל הסטוריית האשראי הנקיה שלהם שתוכתם, לרבות ההון שכבר הושקע בנכס וזורקים את הנכס לשוק בחדלות פירעון על המשכנתא. תופעה של הישארות דיירים שגרים בנכס אשר הפסיקו לשלם עליו משכנתא ומפונים רק לאחר מספר חודשים על ידי הבנקים (שמקבלים "שמירה" על הבית למספר חודשים מוונדליזם ומגניבת ברזים...) הינה תופעה חדשה שהיקפיה מתעצמים על פי דיווחים בתקשורת האמריקנית. תופעה שלא היתה כדוגמתה בשנים עברו.
מנגד, ישנם דיווחים על עליות מחירים בשוק הנדל"ן, בעיקר למגורים פרטיים, בשיעורים נמוכים באזורים פרטניים ברחבי ארה"ב. לרוב באזורים אשר שיעורי הביקושים שבהם גבוהה יותר באופן יחסי בשל שיעורי תעסוקה חיוביים באופן יחסי, או שקיים בהם מיעוט של היצע נכסים ביחס לביקוש קיים. בנוסף, משקיע הממשל הפדרלי בארצות הברית עשרות מליארדים בתמיכה בשוק הדיור. בין אם בתמיכה והלאמה למעשה של חברות ובנקים למימון משכנתאות באופן שיאפשר להם להגדיל את שיעורי הנזילות בשוק ובין אם בהטבות מס לרוכשי דירות שיעודדו את הביקושים.
השקעות נדל"ן בארה"ב עבור משקיעים ישראליים פרטיים
גודלו האדיר של שוק הנדל"ן בארה"ב, לרבות שוק הנדל"ן למגורים, אשר לאורך שנים הינו יעד השקעות נדל"ן מהאהודים במיוחד על משקיעים ישראליים פרטיים, מייצב את מעמדו כאחד השווקים המשמעותיים ביותר לבחינה לאורך השנים כשבוחנים השקעות נדל"ן. משקיעים ישראליים פרטיים נוטים באופן טבעי להתמקד בנכסים המתאימים להשקעות נדל"ן של משק בית פרטי – בתי מגורים. דווקא הנכסים הללו נמצאים כנראה בקבוצת הסיכון הגבוהה ביותר בשוק הנדל"ן האמריקני, שמחפש כיוון כבר זמן רב מדי, בעודו מתמודד עם הצל ההולך וגדל של השלכות הכלכלה האמריקנית המקרטעת.
בהקשר הזה, הנתון המדאיג באמת שראוי לבחון בקפידה הוא הכיוון שבו צועדת הכלכלה האמריקנית כולה. שיעורי הגידול בחוב הציבורי של ארה"ב ביחס לתל"ג שלה שמגיע במונחים הסטוריים לרמות שיא של התקופה שלאחר מלחמת העולם השניה, אינו מבשר טובות כלל. מספר המועסקים ומבנה שוק העבודה בארה"ב מדאיג מאוד. המצב של ארצות הברית כיום, עם כלכלה מתכווצת שמאבדת מקומות עבודה בשיעור יחסי הולך וגדל, אינו דומה לדוגמה לארצות הברית של שנות הארבעים של המאה הקודמת, עם מליוני חיילים חוזרים מהמלחמה שבאופן מילולי ומעשי – בנו ויצרו את היסודות של הכלכלה האמריקנית לחמישים השנה הבאות.
השקעות נדל"ן בשוק שלא יכול להתנהל באופן שאינו תלוי בכלכלה המכילה אותו, בעיקר למשקיעים פרטיים שלא תמיד הינם בעלי מרחב נשימה עסקי ופיננסי, עשויה להיות בכיה לדורות. השקעות נדל"ן במהותן הינן השקעה לטווח ארוך וככאלו, יש לבחון את הסיכונים שילוו את ההשקעה ואת העיתוי של ההחלטה האם לבצעה.
כניסה להשקעה בנדל"ן פרטי או נדל"ן מניב כיום, בידיעה שההשקעה היא לטווח ארוך ושייתכנו שנים קשות בעתיד הלא רחוק, הינה דבר אחד. יכולת התמודדות עם השינויים בתנאי אותן השקעות נדל"ן שייגזרו מהשלכות השינויים בכלכלה האמריקנית על אותן השקעות הנדל"ן שנבחרו בתנאים של היום, תהיה כבר משהו אחר לגמרי.
סיכון בהשקעות נדל"ן בנכסים דולריים
מעמדו של הדולר כיום נראה אולי חזק, אך יש לזכור כי המשפט "לא לעולם חוסן" נכתב תמיד דווקא על תקדימי ירידות ונפילות של הגדולים ביותר. ככזה, הדולר האמריקני שאיבד כמה ממנגנוני ההגנה הבסיסיים של קביעת ערך המטבע, כמו הצמדה ריאלית לנכסים מוניטריים כמו יתרות זהב של הבנק המרכזי כפי שהיה בשנות הארבעים של המאה הקודמת, עשוי למצוא עצמו בנקודת איזון חזקה ושונה לגמרי ביחס למטבעות שונים בעולם.
השקעות נדל"ן במטבע הנקוב על פי מחירי הנקובים בארץ היעד – דולרים של ארה"ב, עשויה להתברר כבעלת השלכות מרות בעתיד למממשי השקעתם, ביחס לעוצמת המטבע בהם הם עושים עסקים עם המכולת, לדוגמה – השקל.
השקעות נדל"ן בארה"ב – סיכום
בשוק הנדל"ן האמריקני שחווה ירידות כואבות והאטה במשך השנתיים האחרונות, עדיין אין סימנים ברורים להתאוששות. המשקולות הקיימות בדמות שיעורי עיקול הנכסים בשוק וירידה בשיעורי הפעילות בשוק, המחפש כיוון מזה זמן רב, מדאיגים.
האקלים הכלכלי בארה"ב מדאיג ביותר אף הוא, כאשר מבלי להיכנס לניתוח מעמיק לכלכלה האמריקנית המקרטעת, כדאי לזכור שהדיבורים על מיתון חוזר ועל צורך ברפורמות ושינויים מרחיקי לכת בתפיסת מובילי הכלכלה, אינם בדיוק הקרקע הפוריה אותה מחפשים מחפשי השקעות נדל"ן, באשר הם.
דווקא משקיעים פרטיים, אשר לעיתים רבות הינם חסרי ידע מספיק ויכולות עשויים להתפתות בימים אלו לסיסמאות שיווקיות של חברות המפרסמות הזדמנויות השקעות נדל"ן ברחבי היבשת האמריקנית הגדולה. למחפשי ההזדמנויות וההימורים זהו שוק מצויין. למחפשי אפיק השקעות נדל"ן בעל סיכון סביר, שזהו לרוב אופיו הטבעי של כלי ההשקעה בנדל"ן, רצוי אולי להפסיד כמה חודשים או שנים במעורבות בשוק הנדל"ן האמריקני.
לשבת בצד זה לא תמיד צעד נכון. יחד עם זאת, כשיש שוק שמחפש כיוון ועל הפרק השקעות נדל"ן באותו שוק שבאופן טבעי יהיו השקעות לטווח ארוך, הסבירות שכדאי להמתין עוד קצת לפני שקופצים על עגלת ההזדמנויות בארה"ב, גבוהה יותר מהסיכון שאותו משקיע זהיר יפספס כמה חודשים של עליה במחירי נכסים.
כנראה שצריך לתת לכלכלה האמריקנית ולקובעי המדיניות הכלכלית במעצמה מספר אחת בעולם, כיום, להראות כיצד הם מתמודדים עם המשבר, לפני שניתן יהיה להשיב יותר טוב על השאלה האם העיתוי להשקעות נדל"ן בארה"ב כיום הוא אופטימלי.
2 תגובות