נדלן פורטל

שוק חופשי, תחרות חופשית

אחד מן הכללים הבסיסיים של תחרות חופשית בכל תחום הינו יכולת השוק לקבוע מחירים כרצונו. קונה מרצון ומוכר מרצון ייפגשו במחיר המוסכם על שניהם, מרצון. גם בשוק הנדל"ן, משמעותה של תחרות חופשית היא בין השאר מפגש של קונים ומוכרים מרצון. לא משנה אם מדובר לצורך הדוגמה בנכס נדל"ני שאותו מעוניין לרכוש אוליגרך עם מזוודה שמנה במיוחד, משום בפועל לא משנה זהות הקונים, אלא כללי התחרות החופשית הפועלים. כל עוד הקונה הוא מרצון שנפגש עם מוכר מרצון – המחיר שנקבע בינהם יהיה מחיר השוק לנכס הזה (עד שתתבצע עסקה חדשה על הנכס ותיצור ציטוט מחיר שוק חדש).

שוק הנדל"ן מתנהל תחת כסות של תחרות חופשית, לכאורה. אלא שהמצב בפועל שונה,  שכן בישראל ישנם גורמים מובנים רבים בשוק המגבילים ומונעים ממנו להיות שכזה באמת. על גורמים אלו נמנים: מגבלת הקצאת הקרקעות לבניה בשל בעלות ממשלתית ששומרת עתודות קרקע בידיה, רגולציה שמונעת מקרקעות פרטיות מועטות שעוד ישנן להפוך לזמינות לבניה (הפשרות ושינויי ייעוד), תהליכי ועדות תכנון ובניה הגוזלות שנים רבות מפרויקטים לדיור של יזמים מלהגשים את ייעודם ועוד.

להשיג יותר בפחות

התמונה הברורה היא שבמידה והשוק היה באמת חופשי וללא מגבלות, התנהלותו הבריאה ועוצמת התחרות שבו היו מסייעים להשיג יותר בפחות – יותר נכסים, באיכות גבוהה יותר,  המתאימים לדרישות קהל הרוכשים, במחיר נמוך יותר. בתנאים שכאלו סביר שהיינו מוצאים הרבה יותר יזמים שיכולים לבנות יותר דירות במלאי ובגודל מתאים, כדי לאפשר לרבים יותר מן הרוכשים ברצון לבצע את משאלתם: לרכוש בית המתאים לדרישותיהם. אותו חלום שחוצה עדה, מוצא, גזע ומין שהשריש בקרב העם היושב בציון, היה מקבל זכות ויכולת מימוש טובה בהרבה מהמצב הקיים.

הערת אגב: גם המושג "קונה מרצון" ראוי לדיון כאשר מדובר ברוכשים כזוג צעיר הלוקח על עצמו משכנתא גדולה פי כמה על מידותיו, כדי להגשים את חלום הבית הפרטי. רבים יפקפקו האם יכול זוג שכזה להיקרא רוכש מרצון בתמונת המציאות של שוק הנדל"ן הישראלי, בהתנהלותו כשוק חופשי.

במציאות של היום, הזכות להתמודד על מכרזים לעתודות קרקע נשמרת בפועל למעטים. צורת המכרז ומחיר הסף שלו יהיו לרוב אלו שיקבעו את שיעור הרווח של הקבלן היזם ולאו דווקא ישפיעו על מחיר השוק הסופי של הנכס, בשל מחסור בהיצע.

הפתרון: מידע

הבה נבחן אם כן את הגורמים שניתן לשפר כדי לסייע לשוק להתנהל במצב תחרות חופשית בעוצמה גבוהה יותר לרווחת כלל הרוכשים: את מחיר משקל הרגולציה שמעכב ומכביד על השוק ניתן לכווץ, לייעל ולקרב לסטנדרטים שראוי שיהיו למדינה המחשיבה עצמה לנאורה, אך לא להעלים לגמרי. את בעלות המדינה על נכסי הלאום ניתן למתן, אך בוודאי לא לשנות בטווח הקרוב. ניתן לשער כי את חוקי התחרות של קונה מרצון ומוכר מרצון השוק ייעשה בכוחותיו. אז מה נותר עוד ניתן לעשות כדי להעצים את התחרות? התשובה אינה מסובכת מדי, ונמצאת שם ממילא, רק שלא תמיד חשופה לציבור…
.
מילת הקסם היא מידע! מידע בדמות שקיפות מחירים המבוססת על נתונים הנגישים ושווים לכולם - הנחת יסוד מובנית בהנחות השוק החופשי שלעיתים נוטים להתעלם ממנה. כלי פשוט זה פועל לטובת כל המערכת, אך הוא מיטיב בעיקר עם הרוכשים. כל הרוכשים. אלו שידם משגת לרכוש טירה נדירה ויחודית אך מעוניינים כמובן לקבל יותר עבור כספם בהינתן יותר מידע רלוונטי בשוק, ואלו שלא נתברכו ביכולת למנף רכישה של דירה ב"מגדלי"... ציבור זה נאלץ לרוב לראות איך חלום הדירה הראשונה של שלושה וחצי חדרים מתנדף לו עם תג המחיר של שבע ספרות שחלקן עבות מדי לעיכול לזוג צעיר בלי עתודות מהבית. המסקנה הבלתי נמנעת היא שכל רוכש פוטנציאלי יוכל להיטיב עם רכישתו בהינתן מידע נוסף.

איך זה צריך לקרות?

בוא ננסה לפרוט את החלום ללבנים. כל דירה ודירה הנמכרת בארץ עוברת טיפול בהיבטי מיסוי במוסדות ממשלתיים. בהנחה ש"ברפובליקה" (הדמוקרטית, בלי בננות) הים תיכונית שלנו היה אחד מהגופים הממשלתיים הנ"ל מפרסם לכל קוביית דיור שכזו ציטוט של מחיר העסקה במאגר מידע כלשהו. בהנחה שהמאגר ישים (מתבצע רישום בטאבו של כל נכס...) נגיש ופתוח לכולם,  הוא משומר ומתוחזק החל מהמועד שבו קיבל הגנזך של המוסד הממשלתי תקציב על לרכישת "יחידות תיוק יחודיות של מדפים עם מקום לקלסרי עסקה ולדפי סיכום שבועיים, חודשיים ושנתיים החל משנת 1950"... הרי שקיבלנו מאגר שיודע לתת לנו בסיס השוואתי של מחירי נכסים, בפרישה ארצית, עם ציטוטי מחיר לאורך תקופות.

לא נשמע עד כה מופרך נכון? בקשה הגיונית לגמרי שעם שילוב שימוש ביכולת טכנולוגית זמינה לחלוטין של בסיס נתונים המחובר למאגר ממשלתי וממילא דורש עדכון של כל עסקה ועסקה הנעשית, יכולה היתה להיות ספק מידע לאומי רשמי לשוק בתחרות בכמויות אשר היו פועלות כשמן בגלגלי המכונה הבלתי נראית הנקראת שוק.

הדירה ברחוב ממול

בואו נניח בצד לרגע את הדיון על איך ומתי, ונראה מה יהיו ההשלכות של כלי ומאגר מידע כזה העומד לרשות הכלל. אזרח השואף לרכוש נכס יוכל (בטאבו?) להגיש שאילתה בדיוק באותו האופן בו הוא יכול לבדוק רישום (כן כן, כמו שהפרסומות ששודרו לאחרונה מספרות). רק שהפעם יוכל האזרח להגיש שאילתה על ציטוטי מחיר הסטוריים בנוגע בנכס. בעזרת כלים פשוטים יוכל האזרח לתרגם את המחירים ההסטוריים לערכים ברי השוואה – נגיד ערך בדולרים, ולדעת כמה היה מוכן לשלם פלוני ומתי על הנכס. כמו כן יוכל המתעניין להיכנס לאתר אינטרנט המספק לו ציטוטי מחיר ברחוב, שכונה או עיר אשר בהם הוא מעוניין לרכוש את הדירה, בחיתוכי זמן לאחור, נאמר משלושת החודשים האחרונים. לצורך הדוגמה נניח שיש שתי עסקאות כאלו שבוצעו ונמצאות במאגר, ואחת מהן היא עסקה של דירה זהה בגודל מאותו סוג בניין של הרוכש רק בצד השני של הרחוב, שני בתים ליד. כמובן שבמקרה שכזה יוכל אותו מתעניין בנכס לבחון האם המחיר המבוקש ממנו נכון וראוי ורוב הסיכויים שיסיק את מסקנויות באופן טוב יותר ממצב שבהיעדר מידע שכזה זמין עבורו. מצבו כרוכש מרצון בנגישות למידע כזה היתה מעמידה אותו במקום טוב יותר לקבל החלטות ומחזקת באופן מעשי את עוצמת התחרות החופשית.

באמריקה זה קורה כבר עשרות שנים.

נשמע דמיוני? הינכם מוזמנים לבצע חיפוש אינטרנטי פשוט על מחירי נכסים בשוק האמריקאי. רובכם תופתעו מאיכות המידע האמין והזמין לכל אזרח גם ללא הפעלת סוכנויות ומשרדים המתמחים בעניין. בין השאר תוכלו למצוא אתרים המסקרים את שוק הנדל"ן ברפובליקה של דגל הפסים והכוכבים, עם מאגר נתונים רשמי ממשלתי זמין לכלל הציבור החל משנות ה – 50, ועם כלים של המאה ה – 21, אשר יחדיו תומכים במהות התחרות החופשית וזכות הציבור למידע – זכות שהיא מאבני היסוד של תחרות חופשית, זכות המיטיבה בהכרח עם הרוכש ושסייעה להביא את הכלכלה האמריקאית לאן שהגיעה – אמנם עם גמגומים בדרך פה ושם, אבל הרבה בעזרת התחרות החופשית, לרבות חופש המידע – לא רק.