פורטל ישראלי בנושא נדלן
בעיתוי של כניסה לרבעון השלישי של 2009, נדרשו מספר קבלני בניה שעוסקים בעיקר בבניה לפרטיים לסוגיה, האם זהו זמן נכון לבנות בתים פרטיים? האם התקופה טומנת בחובה יתרונות עבור קבלנים או יזמים המעוניינים להיכנס לרכיב בניה בפועל? והאם הם צופים פוטנציאל או עיתוי טוב יותר לכך במהלך 2010?
נושאים עיקריים שעלו בשיחה הזו היו השלכותיו, אם בכלל, של המיתון והירידה הכללית בביקושים על מחירי שירותי הבניה והפיקוח. מחירי תשומות הבניה שירדו באחוזים ניכרים לחלק מחומרי הגלם, בעיקר ברזל ובטון וכן רמת המחירים הגבוהה מדי לרכיב הקרקע, לטעמם של רוב הקבלנים.
כמו תמיד, מה שמנחה את קבלת ההחלטות בשוק הנדל"ן הוא לרוב עוצמת הביקושים. בתקופה קצת מוזרה שכזו, שבה החדשות הרעות בכותרות הכלכליות, מתערבבות עם מידע על מחירי רכישה לדירות שרק עולים, קשה באמת להבין מה הכיוון של השוק.
נסיון לקבל תמונה עדכנית של המצב בשוק הוא קשה. הרבה פסיכולוגיה של שווקים מעורבת יחדיו עם נתוני מחירים ועלויות בניה, בשילוב העדפות וחששות של רבים מהקונים או ממזמיני שירותי הבניה לבתים פרטיים שאולי לא הדירו את רגליהם מהשוק, אך בהחלט משכו את קבלת ההחלטה על רכישה על פני תקופה ארוכה יותר.
בבחינה של נושא ההשלכות של ירידת עלויות חומרי גלם לבניה עולה תמונה מעניינת. שני מרכיבים מהותיים בחומרי הבניה - ברזל לבניה ובטון, מהווים כ - 15% מסך עלות הבניה הממוצעת של בית פרטי, בין אם וילה בודדת, או חלק מפרוייקט צמוד קרקע.
מחיר הברזל העגול 8 מ"מ לבניה ירד מרמות של 3900 ש"ח לטון ב – 2008, לרמות מחיר של כ – 2700 ש"ח ב – 2009, על פי נתוני מדד מחירי תשומה בבניה למגורים. השינוי במחירים משקף ירידה של כ - 30% במחירי הברזל במהלך השנתיים האחרונות, ואף יותר מכך. מחיר הבטון ירד בשיעורים דומים מרמות השיא שלו מלפני מספר שנים.
אם נכמת את הנתונים בדוגמה מספרית פשוטה של בית בעלות בניה - ללא רכיב עלות קרקע, של כ – 750,000 ש"ח לפני כשנתיים, נמצא כי רק בסעיף ברזל ובטון היתה ירידה של כ – 34,000 ש"ח, או כמעט חצי אחוז ממחיר עלות הבניה הכוללת.
בתקופה של עודף כושר ייצור ברוב ענפי הבניין, קבלנים וספקים המשוועים לעבודה משום שאין התחלות בניה שיכולות לתת תעסוקה מלאה בענף, סביר להניח כי ישנם עוד סעיפים בהם רכיב עלות הבניה הוזל משמעותית בפועל, ביחס למחירי תקופות השיא בשנים הקודמות.
יחד עם זאת, ישנה תמימות דעים אצל כל מי שנשאל לנושא, כי רמות המחירים של הקרקעות עצמן לבניה פרטית, נשארו גבוהות - גבוהות מדי לטעמם של רובם.
יזם הבוחן אפשרות בניה של פרוייקט צמוד קרקע בכל קנה מידה אינו מזלזל בתחשיבו בעלות הבניה המופחתת, ביחס למחירי השיא מלפני שנה ויותר. עדיין - שיקולי עלות הקרקע הגבוהים, בשילוב עם אי ודאות לחזרה של רוכשים לדירות פרטיות ברמות מחיר של כ 1.5- 2 מליון ש"ח לשוק, מקשים על קבלת ההחלטות לבצע רכישת קרקע והתחלה של שיווק פרוייקטים.
יתכן שזה זמן מצויין לבעלי קרקעות פרטיות, לבניה עצמית של ביתם. בין אם הרחבות במושבים או ניצול זכויות בניה במגרשים שעומדים ריקים במרחב הכפרי או בישובים קהילתיים.
בניטרול עלות רכיב הקרקע, התמונה ברורה יותר - עלויות הבניה נוחות בהרבה מבעבר. זמינות של קבלנים ונותני שירותים רבים מהתחום מקלה על ביצוע מו"מ טוב יותר לרכישת שירותי בניה ואף מבטיחה במקרים מסויימים, יכולת סיום פרויקט בניה בטווח זמן קצר יותר, שגם לכך היבטים בשיקול התועלת הכספית לבונה הפרטי.
יתכן מאוד שסוף שנת 2009 ושנת 2010 ייטיבו לפחות עם סקטור אחד בתחום הבניה. בעלי מגרשים לבניה עצמית של בית פרטי. המשכנתאות הזולות שהן אחד הפרמטרים החשובים לעידוד בניה, עדיין נמצאות בהישג יד. אם הקרקע כבר בבעלותכם, זה בהחלט הזמן לשקול בניה.