נדלן פורטל

שוק הנדל"ן בעיר ניו יורק, ובמנהטן בעיקר, מתנהג לרוב באופן ייחודי. במהלך הנשים 2006 ו 2007 הראה שוק הנדל"ן בעיר חסינות משמעותית: בעוד בשווקי נדל"ן רבים ברחבי ארה"ב החלו זעזועים וסימני האטה, עצירה במכירות ואף ירידות מחיר משמעותיות, הראה שוק הנדל"ן בניו יורק עוצמה רבה, שמר על רמת ביקושים גבוהה ואף על עליות מחירים לא מבוטלות כלל.
רק במהלך חלקה השני של שנת 2008 החלו סימני המשבר החמור לתת אותותיהם בשוק הנדל"ן בניו יורק. מן הסתם היה למשבר הפיננסי בוול סטריט חלק משמעותי בהיחלשות כוח הקניה של שחקנים רבים בשוק הנדל"ן בעיר. עוצמתו של השוק הפיננסי סייעה עד לאותה העת לשוק הנדל"ן בעיר לשרוד את נחשול ההאטה המאיים, אולם עם ההיחלשות בוול סטריט ניתן היה לראות את ההשפעה הישירה על שוק הנדל"ן בעיר ברמות המחירים שהחלו לרדת, אך גם בדרכי ההתמודדות של השחקנים השונים בשוק עם המצב.
בכתבה שפרסם לאחרונה הניו יורק טיימס הציג העיתון מחירים לדוגמה: דירת שני חדרים באפר איסט סייד שעד לא מזמן דרשו עבורה 2.2 מליון דולר, מועמדת כיום למכירה במחיר של 1.1 מליון דולר בלבד.
המציאות הקשה העומדת בפני יזמים בניו יורק מביאה אותם להשתמש בכלים חדשים. דירות רבות מוצעות למכירה במכרזים, כלי מכירה שכמעט ולא נעשה בו שימוש כלל בשוק הנדל"ן המקומי עד כה. יזמים מקווים שהליך המכירה במכרז יספק עבור הקונים אומדן לרמת המחיר האמיתית אותה מוכן השוק לשלם היום עבור  נכסים. בהתחשב בבצורת הכללית הקיימת בשוק היום, המתבטאת במובן שלא מתבצעות בו כמעט עסקאות בכלל, זקוק השוק לכמה ציטוטי מחיר בודדים מהליך מכירה במכרז כנ"ל על מנת לאותת לשוק ולספק לו נתוני עוגן שכה הכרחיים להמשך פעולתו התקינה.
אחד מבעלי חברות המחקר והשמאות הגדולות בניו יורק מצוטט בכתבה כשהוא צופה שמחירי נכסים יימכרו במכרזים היום, ברמה של 40%-45% פחות מהמחיר שביקשו עבורם בתקופת השיא בשלהי 2008.
לצמצומים הרבים בוול סטריט מצטרפת העובדה שגם רגלי רוכשים אמידים זרים לא דורכות בשוק הנדל"ן בעיר לאחרונה, לפחות לא בכמויות שהיו שם בעבר הלא רחוק. היזמים נמצאים בבעיה חמורה מפני שרוכשים רבים מוותרים על דירות שהזמינו עוד בשלב התכנון על הנייר. מסירת דירות רבות בפרויקטים שהסתיימו, או עומדים להסתיים, משאירה יזמים עם הפיקדון שניתן כנגד הזמנת הדירה ללא השלמת העסקה.
לקוחות רבים ששילמו מקדמה של 100,000$ או יותר בעבור דירה על הנייר, סגרו מחיר בערכי שוק הנדל"ן בעיר של לפני שנה ויותר. כעת, הם עומדים בפני קבלת מפתח לנכס ששוויו הריאלי נחתך בערכים של מאות אלפי דולרים ביחס למחיר שהתחייבו לשלם עבורו בחוזה הרכישה המקורי. במקרים רבים שכאלו מתבצעות ביטולי עסקאות, שההפסד עבור הרוכשים משאיר אותם עם נזק זניח ביחס לאובדן הערך על הנכס הנגזר ממימוש העסקה בתנאיה המקוריים. לביטולי עסקאות כאלו נוספים ביטולים הקשורים בשל אי יכולתם של רוכשים לעמוד בתנאי העסקה, בין אם כי איבדו את עבודתם או חוששים לאבדה בקרוב, או חוסר יכולתם לקבל מימון על הרכישה בתנאי השוק הקיימים היום. כל אלו משאירות בידי היזמים כמות הולכת וגדלה של נכסים.
חשיבותו של הליך המכירה במכרזים הינה בהתאם רבה וזאת מפני ששחקנים רבים בשוק מאמינים שהיא תסייע לו לשוב ולהתנהג בצורה בתקינה, בהתנהלות תוך כללים מקובלים של קביעת מחיר לנכס כתוצאה של ביקוש והיצע.
מר ג'ון גולינגר, נשיא ומייסד של חברת שיווק הנדל"ן - Accelerated Marketing Partners הפעילה בין השאר גם בניו יורק, מציג חמישה פרוייקטים חדשים למגורי המעמד הבינוני-גבוה ומגורי יוקרה ברחבי מנהטן וברוקלין,  אשר עבורם מתוכנן הליך מכירה של הדירות במכרז, החל מאפריל השנה.
גולינגר מוסיף ומציין כי בשלב הנוכחי קיימות 8,000 דירות מגורים חדשות למסירה בשוק, אליהן צפויות להצטרף עוד 22,000 דירות חדשות בפרויקטים שיסתיימו ברחבי העיר בתחילת השנה הבאה. צבר הבניה הזה התבסס על ביקושים של קהל אוכלוסיה עשיר ואמיד מקרב עובדי התחום הפיננסי ומביקושים של אזרחים זרים. משקיעים ורוכשים פוטנציאליים אלו נפגעו בעוצמה רבה בטלטלות שעברו ועדיין עוברות, על השווקים הפיננסיים, ואינם צפויים לחזור במהרה לשוק, בעוצמות ובהיקפים אותם אמדו היזמים בשוק הנדל"ן בניו יורק.
באופן טבעי נמנעים רוב היזמים מלעסוק בשאלת ההאטה במכירות בפרויקטים שלהם, אולם אחד מהיזמים הפעילים שביקש להימנע מאיזכור שמו מדווח על כוונה להעביר את המכירות בפרויקט מגורים במיקום אטרקטיבי של החברה בדאון טאון, לחברת שיווק המתמחה בניהול מכירות במכרז. היזם מדווח על מכירות איטיות מאד בפרויקט שהובילו אותו לשקול השימוש במכרז ככלי למימוש ושיווק הפרויקט. הצפי הוא להעמדת מחיר המינימום המבוקש על 600$ ל – sq/ft, ביחס למחיר מבוקש של 1000$ עד כה.
יזם אחר, שנותר עם 48 דירות שלא נמכרו בפרויקט של 73 דירות במרכז העיר, מציין שהמכירות כמעט נעצרו לחלוטין במהלך דצמבר. כל העסקאות המתבצעות היום הן במזומן בלבד, ללא רכיב מימון בעסקה, רובן עם משקיעים זרים. לעניות דעתו, ירידות מחירים לא יחזירו את הקונים בהמוניהם בהכרח לשוק, כי רבים מהם לא יכולים לקחת משכנתא בתנאים של היום.
ועדיין, במציאות שנוצרה עבור יזמים רבים התקועים עם צבר נכסים משמעותי בשוק שבו מתבצעות בפרויקטים שלהם מכירה או שתיים בחודש במקרה הטוב, השימוש בכלי מכירה אגרסיביים כגון מכרז, ואפילו מכרז ללא מחיר מינימום היא כורח בימים אלו, וכנראה שנראה יותר ויותר מכרזים מהסוג הנ"ל בתקופה הקרובה.
בפירמות המטפלות במכירה במכרזים מדווחים על עליה בכמות פניות המתעניינים בינואר. הסברה הרווחת היא שהשוק עיכל את המציאות בה הוא מתנהל וכי המנטרה "יהיה בסדר - השוק יתחזק" כבר אינה קיימת בקרב הפעילים. התחושה היא שרמות הביקוש הנמוכות יישארו בשוק הנדל"ן המקומי כל עוד הנזילות, או יותר נכון – היעדר הנזילות בקרב מוסדות המימון, תישאר ברמות הנוכחיות.
השימוש בכלי המכרז לשחרר צווארי בקבוק בשווקים חבוטים הוכיח עצמו בשווקים כגון פלורידה. לטענת חברת Accelerated, בשני פרוייקטים שביצעה החברה הליך מכירה במכרז עבור יזמים בסתיו 2008, נמכרו כ 30 עד 40 דירות במחירים הקרובים ל – 50% ממחירי השיא שלהם. בפרויקט The Edge, West Palm Beach, Florida נמכרו יחידות במחיר ממוצע של 198$ ל- sq/ft, ביחס למחיר של 388$ שנתקבל במחירי השיא של 2005. בימים אלו נמכרות דירות בודדות ע"י היזם במחיר ממוצע אף מעט נמוך יותר של 185$ ל- sq/ft.
השימוש במכרזים למכירת דירות כמעט ולא נראה בשוק הנדל"ן בניו יורק מתחילת שנות ה - 90, כאשר משבר נדל"ן חריף פקד את השוק בשל עודף היצע מסיבי של בניינים להשכרה שהוסבו לבנייני קו אופ, בשילוב עם מיתון ושיעורי ריבית דו ספרתיים. המשבר הנוכחי עשוי להחזיר את השימוש במכרז לאופנה.
בעוד יזמים רבים נמנעים משימוש בכלי המכירה במכרז למימוש דירות בשוק הנדל"ן המקרטע, גובר הלחץ מצד משקיעים רבים שמימנו את מיזמי הפיתוח הנ"ל, למימוש מיידי של הדירות בפרויקטים לרבות במכרז. לחץ זה בשילוב עם הורדת מחירים מבוקשת עבור הנכסים העומדים למכירה עשוי להחזיר את רמת המחירים של נכסים בשוק הנדל"ן בניו יורק לרמות שלא נראו בו שנים.
מחיר ממוצע של דירת שני חדרים באפר איסט סייד היתה קצת מעל מליון דולר בשנת 2002. המחיר עלה ל – 1.5 מליון דולר ב - 2004 ואף טיפס לשיא של 2.2 מליון דולר בשלהי 2008. ימים יגידו על איזו רמת מחירים יתייצב שוק הנדל"ן בניו יורק, ומתי ניתן יהיה לראות אותו שב ומטפס.