נדלן פורטל

כל עיר בעולם חווה תקופות בניה מואצות במהלך חייה. את קו הרקיע של מנהטן עיצבה תקופת בניה בהיקפים דרמטיים בתחילתה של המאה העשרים. השילוב של כסף זמין של בעלי ההון באותה תקופה, ידיים עובדות של כ"א זול של מהגרים, עם התפתחות טכנולוגית בענף הבניה - בעיקר שיטות בניה בקורות פלדה, תרמה לפריחה הזו. מרבית הבניינים המונומנטאליים המעטרים עד היום את קו הרקיע הייחודי של מנהטן זינקו לשמיים בקצב נחשוני באותן שנים. באותה תקופה היו התופעות דומות בתוצאותיהן גם על תנופת הבניה של העיר שיקגו, כאשר עיר הרוחות התחרתה בשכנתה מי יבנה את מגדלי המגורים והעסקים המרשימים והקרובים ביותר לשמיים.

תקופות של כסף זול - השלב שבו העיר ממשיכה לגדול

תנופת בניה משמעותית ומעצבת בחייה של עיר דורשת שילוב של מרכיבים שיניעו את ענף הנדל"ן לייצר השקעות ופעילות חריגה בהיקפה בבניה בעיר, וזאת על מנת להוציא לפועל מסה אדירה של מבנים באיכות ובכמות מרשימה. תקופות שכאלו מייצרות השפעה שתהיה נוכחת ומשמעותית בחיי העיר לאורך תקופה ארוכה של שנים ובמידה רבה מסייעת בעיצוב אופיה. גורמים רבים חוברים להתהוות תקופת בינוי משמעותית שכזו: סגנון אדריכלי, ארוע חיצוני מחייב בניה מחדש כגון שריפה או הרס ממלחמה, תהליך עיור מואץ במדינה, שיפור טכנולוגי, אגו ותחרות בין יזמים או אדריכלים, מצב תעסוקתי ועוד. כל המרכיבים הללו לבדם ללא זמינות של הון לא יוכלו לעולם למנף תנופת בניה משמעותית. מרכיב ההון וזמינותו למשקיעים ובמידה רבה גם לרוכשים, הינו בסיס מרכזי לעצם קיום תקופת בניה שכזו באופן שישפיע מהותית על עיצוב אדריכלי ואופיה של העיר. עולם הנדל"ן אינו יכול לפעול במרחב האורבני ללא כמות הון זמינה בסיסית, על אחת כמה וכמה בתקופה שבה נדרשת תנופת פיתוח חריגה בהיקפיה.

שיקגו ומיאמי – הון מסורתי ומעורבות המאפיה בפיתוח העיר

שיקגו של תחילת המאה ה 19 ריכזה כמות הון משמעותי פעיל בענף הנדל"ן מכמה גורמים: כמה מבעלי ההון הגדולים של אותה תקופה שצברו את הונם מכלכלתה הריכוזית והמתפתחת של ארה"ב, היוו עמוד שידרה חזק בחייה המסחריים של העיר, כאשר תחרות של אגו וממון היתה חלק חשוב בדלק שהניע את ענף הנדל"ן בבניית גורדי השחקים בעיר. גם הון של משפחות הפשע ששלטו בתעשיות רווחיות מאוד בתקופה מעט יותר מאוחרת של שנות העשרים והשלושים של אותה מאה, מצא דרכו לתנופת הפיתוח של נדל"ן מגדלי העיר. פעילותם של כוחות המאפיה הונצחה בסרטים רבים, אך לאו דווקא בציון תרומתה לזמינות ההון ולפעילות העוסקים בתחום הנדל"ן בעיר אשר בהם תמכה בתקופת הבניה. עיר נוספת ש"חייבת" להודות על תרומה משמעותית לקו הרקיע שלה ולבניה המואצת שחוותה בשנות השמונים מתרומת הון משמעותי שמקורותיו מפוקפקים בלשון המעטה, היא מיאמי שבפלורידה. אין זה סוד שסכומי כסף אדירים שנוצרו כתוצאה מסחר הסמים הער שריכזו גורמים מפוקפקים בעיר באותה תקופה, מצא את דרכו להלבנה במימון פרויקטים נדל"ניים שאפתניים רבים. פרויקטים שסייעו רבות לבינוי, שימור ושידרוג פני העיר.

הון מוסדי שמרני – הדלק שמניע

למרות שהון ממקורות מפוקפקים מסייע במקרים בודדים לתנופות פיתוח משמעותיות בשוק נדל"ן של ערים מסוימות, הוא עדיין דומיננטי יותר ככר פורה לתסריטאים וליוצרים, מאשר גורם משפיע על תחום הנדל"ן האורבני הכולל. לרוב לא יהיו מעורבים מקורות שליליים בתמיכה בהון ענף הנדל"ן, אלא דווקא מוסדות שמרניים ומוכרים – הבנקים וחברות פיננסיות. מאופי טיבו של ענף הנדל"ן, פרויקטים ברורים הכוללים תכנית מימון מוסדרת וצפי מכירות ועלות בניה ברור הניתן לכימות בתוכנית עסקית כמעט מדויקת לחלוטין ברוב המקרים, קורצים לבנקים ומוסדות מימון המזהים הזדמנות עסקית. חבירה ליזם מתחום הנדל"ן אשר ימנף את כספם בצורה טובה ועם תמחור הוגן על רמת הסיכון לה הם נחשפים, מתחברת היטב לאופי הפעילות של מוסדות פיננסיים כאלו.
במקרים רבים מגמת תאוצה של תמיכת כסף משוק ההון בתעשיית הנדל"ן בצורה לא מבוקרת, יכולה להאיץ את תהליך הפיתוח בצורה מעוותת ולהפוך לחרב פיפיות לבנקים וליזמים מתחום הנדל"ן כאחד. הדוגמאות לתופעה הינן רבות ולא צריך לחזור הרבהאחורה בזמן כדי לראות מה עשתה תופעת הסבפריים לשוק הדיור האמריקאי, באמצעות הזרמה לא אחראית של כסף זול. עדיין, אם נתמקד בהשפעה של הון זול וזמין, כנראה זמין מדי, על תנופת בניה אורבנית של נדל"ן בשתי ערים שונות לגמרי, נראה את הסיכון הקיים בתופעה שכזו: טורונטו בקנדה והו צ'י מין בויאטנם חוו תקופות בניה מואצות מאוד, בעיקר בבניית מגדלי מגורים.

טורונטו קנדה – הבהלה לרכישת דירות בשנות ה 90

קנדה של סוף שנות השמונים ותחילת שנות התשעים חוותה תנופת פיתוח מואצת. בעיקר בערים המרכזיות ובראשן טורונטו. מספר התחלות הבניה של מגדלי מגורים ופרויקטים רבים אחרים היתה מרשימה והעיר הגדילה את שטחי המגורים והמסחר בה בקצבים מעוררי השתאות. ידם של הבנקים והמוסדות המלווים בתקופה היתה קלה על ברז האשראי. מצד אחד ליוו הבנקים את היזמים והלוו סכומי הון משמעותיים לטובת רכיב הבניה והיזמות. מצד שני, תמכו הבנקים במימון משכנתאות בתנאים נדיבים לרוכשים של דירות המגורים בפרויקטים הרבים שצצו, כאשר ככל שרבו הפרויקטים, כך התרבו להם הרוכשים הפוטנציאליים מבקשי המימון לטובת רכישת דירות. כל עוד המשיך המעגל החיובי של פרויקטים שהסתיימו במועדם כנגד מכירות מוצלחות בפרויקט, אשר הבנקים מימנו באחוזים ניכרים משני צידי העסקה - מה טוב. אולם טיבו של מעגל שכזה הוא שלעיתים רבות, הפעילות בו מתנתקת מחוקי הביקוש וההיצע הריאלים למוצר – דיור למגורים, ולביקושים נוסף רכיב ספקולטיבי דומיננטי. במצב שכזה, רוכשים מצפים שמחירי הנכסים ימשיכו לעלות לעד ומתפתים להמר על רכישה ספקולטיבית של נכסים בעקבות גל עליית המחירים הרציפה. אותם משקיעים גם מתפתים למנף את הרכישות בהלוואות נוחות אשר מעמידים להם המוסדות הפיננסיים ורוכשים מספר דירות רב ללא שום כוונה לגור בהם. תהליך כזה מעצים עוד יותר את מגמת עליית המחירים עד לרמה המנותקת לרוב משווים הריאלי של הנכסים. תהליך ספקולטיבי זה עודד ביצוע מכירות של דירות "על הנייר", עוד בתקופת ההקמה של הפרויקט. תחום הנדל"ן הפורח בעיר היה שופע במקרים של מכירה של דירה בפרויקט מגדלים כלשהו ארבע ואפילו חמש פעמים "על הנייר", עם רווח לכל מוכר ולכל עורכי הדין והמתווכים והפעילים בעסקה. בסופו של תהליך נותר רוכש אחרון עם דירה בנויה שלאו דווקא התכוון להשתמש בה בייעוד מגורים עבור עצמו. כאשר החמירו הבנקים את תנאי המימון והפסיקו להלוות בקלות רבה כל כך נעצר המעגל הזה ויזמים התקשו יותר ויותר לשווק פרויקטים בשל העובדה הפשוטה כי רוכשים (וספקולנטים) רבים התקשו לקבל מימון עבור נדל"ן למגורים במחירים הגבוהים החדשים שנוצרו. כאשר תופעה זו, שצמחה למימדי בועה בשוק הנדל"ן המקומי בעיר נעצרה, נותרו בנקים ומוסדות פיננסיים רבים בקנדה פגועים וחבוטים, תוך שחיקה משמעותית בהון העצמי שלהם. דווקא משבר נדל"ן זה והשפעתו על תעשיית הפיננסיים בקנדה הציב את הבסיס לרגולציה על הענף, אשר סייעה לבנקים הקנדיים להתמודד עם משבר הסבפריים של 2007 בצפון אמריקה, בצורה טובה בהרבה משכניהם ליבשת.

קו רקיע חדש לעיר קומוניסטית במזרח אסיה

דוגמה נוספת למידת השפעתו של הון זמין וזול על תנופת פיתוח בקו הרקיע של עיר גדולה ניתן לראות בעיר שונה לגמרי - הו צ'י מין שבויאטנם, או בשמה המוכר לרבים יותר - סייגון. עם פתיחתה של ויאטנם לפעילות משקיעים זרים, בעיקר במהלך שנת 2007, היתה בשלה העיר לתנופת פיתוח גם בתחום מגדלי היוקרה האופנתיים. לשוק הנדל"ן המקומי נכנסו גורמי מימון בינ"ל רבים כגון קרנות פנסיה בריטיות ויפניות כמו גם תאגידי ענק מסין ודרום קוריאה בעלי נגישות להון רב וחברות קבלניות גדולות מכל רחבי היבשת, אשר זיהו את ההזדמנות להשקעה בעיר אשר קצב ההגירה החיובי אליה הינו מרשים ביותר. עד מהרה החל קו הרקיע של העיר הקומוניסטית והאפרורית הנ"ל להשתנות. מגורי יוקרה צצו להם ועיטרו את קו הרקיע. מחירי הדירות האמירו בעשרות אחוזים ברבעון. דירות נקנו ונמכרו בפרויקטים עוד לפני שנגמר שלב התכנון הסופי שלו. במקרים רבים גם כאן החליפה דירה מספר ידיים "על הנייר" עוד לפני שנגמר שלב הבניה. זמינותו של כסף רב הניעה יזמים רבים להמשיך ולפתח פרוייקט דיור יוקרתי גדול מקודמו, אולם כמו במקרים רבים אחרים, זיהו גורמי המימון המלווים כי הביקוש לנכסים אותם הם ממנים מנותק לגמרי מהביקושים הריאליים. אנשי מעמד הביניים העולה בויאטנם שאמנם שיפרו את שכרם ומעמדם עשרות מונים לא היו קהל היעד של מגדלי היוקרה שעלותם דומה לרמות מחיר מערביות בערי בירה ותיקות בעולם. סכומים של 4000$-5000$ למ"ר ואף יותר אינם מיועדים לאלו המייצרים הכנסה של מאות דולרים בחודש. בפועל, היו מרבית הביקושים מונעים מספקולנטים ומשקיעים, בעיקר זרים, שהימרו על המשך עליית המחירים של הנכסים. משבר אשראי מקומי בויאטנם וראיה מפוקחת יותר של התחום ע"י גורמי מימון עצר את החגיגה ועד מהרה ירדו מחירי דירות יוקרה רבות באחוזים ניכרים.

הון מניע תנופת נדל"ן אורבנית

גורמים מניעים רבים הביאו ערים בעולם לתקופות של פיתוח ובניה מואצת, כזו שהותירה את השפעותיה לשנים הרבות. לכל עיר סיפור ייחודי משלה וכפי שכל עיר מפתחת את אופיה הייחודי, כך תרומתו של תחום הנדל"ן לאותה עיר הינו ייחודי. הון זמין יהיו מקורותיו אשר יהיו, הינו בוודאות רכיב מרכזי בכל תקופת פריחה ופיתוח שכזו. עדיין, לחבירה של כוחות וגורמים רבים מתחום הבניה והנדל"ן אשר תומכים בקיומה בפועל של תקופת עשייה שכזו, חלק חשוב גם בעיצוב קו הרקיע של העיר, אך גם על היקפה הרכב האוכלוסיה שבה ובמידה רבה – על אופיה הייחודי.