רבות נכתב על משבר הסאב-פריים האימתני שהיכה את כלכלת ארה"ב. הצד המדובר יותר במשבר הינו תוצאותיו, אשר השלכותיהן על שוק המשכנתאות והדיור החלו לתת אותותיהן בסוף שנת 2006. בתקופה זו שנתפסת בעיני רבים מהפרשנים כתקופת השבר של השוק, חלה עליה תלולה בשיעור אי העמידה בתשלומי לווים, ובמספר העיקולים לנכסים של לווי סאב-פריים. תקופה ומגמה זו גרמה לפשיטת רגל המונית של כ 100 חברות שעסקו במתן הלוואות, לרבות New Century Financial Corporation אשר לפנים למשבר זה, היתה החברה השנייה בגודלה בתחום בארה"ב. כישלונן של חברות אלו גרר ירידות מחירים דרסטיות לבטוחות בשוק מגובה הביטחונות למשכנתאות, בהיקף שוק של מעל 6 טריליון דולר. תהליך זה שלעצמו, יצר איום כבד על שוק הדיור בארה"ב ואף על כלכלתה של המדינה כולה. משבר זה עדיין בעיצומו, אך מירב תשומת הלב הופנתה אל המספרים והסטטיסטיקות ואל קריסת גופים פיננסיים גודלים. הדרך בה מתמודדת הרשות המחוקקת האמריקאית עם הבעיות שהביאו למשבר נדחקה לשוליים בסיקור התקשורתי. לאחר סקירת רקע קצרה של משבר הסאב-פריים אתייחס לזוית זו.
אז מי הם בעצם לווי הסאב-פריים?
לווי הסאב-פריים הינם לווים אשר הגדרתית אינם עונים על דרישות שוק הפריים, או במילים אחרות – לווים שהסיכוי שיעמדו בתשלומי ההחזר נמוך יותר. הקריטריונים לאפיון הלווים המסוכנים רבים, בעיקר היסטוריה כגון איחורים בתשלומי הלוואות קיימות, היסטוריה של פשיטת רגל או עיקולי נכסים בעבר ועוד. השימושים עבור ההלוואות יכולים להיות למימון רכישת בית, רכב או מטרות צריכה פרטית אחרות לרבות החזר כנגד חיוב כרטיסי אשראי בריבית גבוהה. ככל ששיעור הריבית בארה"ב ירד, כך גברה כדאיות הלווים לקחת כסף "זול" ללא סיכון ממשי מצידם לכאורה, כאשר הנכסים שרכשו בהלוואות גובו בביטחונות ע"י הנכסים עצמם.
מה קרה במשבר הסאב-פריים?
כל עוד השוק התנהל כשורה, הלווים המסוכנים יותר עמדו בהתחייבותיהם ושיעור אי העמידה בהחזרים לרבות עיקולים, התנהל בדומה לרמות כלל האוכלוסייה. עם פריצת המשבר התהפכה התמונה על פיה: בנתונים יבשים היוו לווי הסאב-פריים ברבעון השלישי של 2007 כ 6.8% מסך הלווים של משכנתאות בריבית משתנה, וכ 6.3% מסך הלווים של משכנתאות בריבית קבועה. בפועל, היתה קבוצה זאת אחראית על למעלה מ 40% ו 12% מהעיקולים מקרב כלל הלווים בסוגי משכנתאות אלו בהתאמה.
תוצאה נוספת מהותית של משבר הסאב-פריים היתה דווקא על הכלכלה הריאלית, אצל מגוון עסקים ברי קיימא מן השורה בכל העולם.
כחטא של המערכת הפיננסית האמריקנית והיעדר רגולציה מתאימה, נולדו מגוון מכשירים רב של מוצרים פיננסיים, שניבנו על בסיס תזרימי המזומנים אותם היו אמורות הלוואות הסאב-פריים לייצר. התהליך הלך והתעצם, ובתי ההשקעות שארזו מוצרים פיננסיים מתוחכמים, באריזות שאת תוכנן לא הבינו אפילו רבים ממנהלי גופי ההשקעות המכובדים בעולם בעצמם, שווקו לכל דורש.
עם קריסת שוק הסאב-פריים הפכו המכשירים הללו למוצרים רעילים במאזניהם של מוסדות פיננסיים ומשקיעים רבים בעולם. פועל יוצא של חדלות הפירעון של מספר לווים כה רב, נפילת וקריסת מלווים ומספר העיקולים הרב בשוק השליך באופן מיידי על אותם "מוצרים פיננסיים", אשר ערכם הריאלי לא היה ברור כלל פתאום. אי וודאות אצל בנקי ההשקעות והמוסדות הפיננסיים הינה מתכון בטוח ליצירת החמרה בתנאי הפעילות בתחום. הפרנויה ששררה בשווקים בשילוב אי הוודאות חילחלה למוסדות פיננסיים בכל העולם. אלו נדרשו לשערך את מצבת הנכסים שלהם ולהתאים את מאזניהם למציאות החדשה, ובהתאם חלה הקטנה מיידית של כמות הכסף שמוסדות פיננסיים שיחררו לפעילות שוטפת של הלוואות ומימון – גם לעסקים. חברות תעשייתיות ואחרות שהיו חברות בריאות וברות קיימה, נאלצו להתמודד עם מציאות שוק אשראי קשה בהרבה ממה שהורגלו, ולעיתים עד כדי חדלות פירעון וקריסה.
זחיר הגלובליזציה
הכלכלה הריאלית בעולם כולו חוותה טלטלה רצינית, בעיקר בשל משבר האשראי המתפתח. יתרונותיה הרבים של הכלכלה הגלובלית בתקופות פריחה ושיגשוג, חשפו את כל המערכות הכלכליות בעולם, ובעיקר הפיננסיות, לפגיעה בשל המשבר בארה"ב. מוסדות פיננסיים סינים לדוגמא (לרבות ממשלת סין), נשארו עם אג"חים ומכשירים פיננסיים מורכבים אחרים, אשר טיבם לא ברור. רישום של מחיקות בהון והפסדים למוסד פיננסי בעולם, מקרין מיידית על יכולת הפעילות שלו גם עבור לקוחות "ביתיים". כך מדביקה המערכת הפיננסית את חברותיה מעבר לים בפגיעה מהמשבר, פגיעה המתורגמת גם לפעילות הריאלית של הכלכלה המקומית. המשבר הפיננסי שהתעצם במהלך 2008 עד לקריסת שניים מבתי ההשקעות הגדולים בארה"ב באוקטובר 2008, התנהל כבר במקביל לתהליכי משבר במדינות רבות אחרות. הזעזועים אשר עורר היכו בגלים כמעט בכל פינה בהעולם, כאשר הגלובליזציה והחשיפה הרבה של כלכלות ומוסדות פיננסיים זה לזה תרמה לעובדה שלא נשארו "קטרים" למשוך את כלכלת העולם קדימה.
מנגנון הניפוח של תעשיית ההלוואות
כדי להבין את מימדי הגידול בנפח ההלוואות אשר סופקו ללווי סאב-פריים בארה"ב, יש להבין גם את המנגנון המזין של התהליך. המלווים אשר אמורים לקחת סיכון של חדלות פירעון של הלווה במצב רגיל, נמצאו בפועל בנקודה שונה מבחינת הסיכון אותו הם נוטלים. עם המצאת המוצרים הפיננסיים השונים הבנויים על זרם ההכנסות מההלוואה, הועבר למעשה הסיכון למשקיע שרכש את המוצר הפיננסי. כל מה שנותר הוא לכאורה לשווק כמה שיותר הלוואות כדי להרוויח ממרווח השיווק על כל הלוואה. במצב שכזה שאין למעשה סיכון, השתמשו המלווים בכל כלי העומד לרשותם, לרבות "השפעה והטיה" של השומות שהגיעו על נכסים מיועדים להלוואה מאת שמאים.
שמאי שחפץ היה לעבוד עם הבנק קיבל תשלום של עשרות דולרים בודדים על הערכת שמאות. בפועל האינטרס של המלווה היה דווקא שמאות ברף עליון של מחיר כדי שיוכל לאשר את ההלוואה, לעיתים ב – 100% מערך הקניה בפועל של הנכס. לדוגמא: נכס שמחירו הריאלי בשוק היה 90,000$ קיבל הערכת שמאות "אופטימית" שעמדה על 100,000$, ואיפשרה לבנק לאשר הלוואה בסך 90,000$ ולרוכש אפשרות קניית נכס ללא הון עצמי. בעיצומו של התהליך, גררה המדיניות הזו את כל שוק הנדל"ן לתהליך עליית מחירים רציף.
כל עוד השוק חווה עליית מחירים מתמדת, היה גם לשמאים קל להצדיק את הערכות השמאות הגבוהות והגדלות, מפני שהן עמדו בהתאמה עם הנעשה בשוק. בפועל, הערכות אלו תרמו בוודאות לתהליך עליית המחירים עצמו.
תגובת הנגד של המחוקק
אחת התופעות אשר עוררו את המחוקקים לפעול למניעת התפתחות מצב משברי או בועה עתידית בשוק הנדל"ן, היא תופעת השמאות וההערכה המוטית של מחירי נכסים. הבנה שמנגנון השמאות צריך להתנהל באופן שונה, הביאה לדוגמה לאחרונה את בית המחוקקים של קולורדו, להחמיר בענישה עם זיופי הערכות שומה.
ה – Denver Post, פירסם ב – 23 מרץ את הפסיקה האחרונה בנושא. החוק מחמיר את מידת סיווג האשמה של שמאים המבצעים עבירה ראשונה של זיוף בהערכת השמאות שלהם, וקוצב את המאסר על עבירה מהסוג הנ"ל על 18 חודשי מאסר או קנס מקסימלי של 5,000$. עבירה שנייה על אותו סעיף עלולה לשלוח את מבצעה לחמש שנות מאסר וקנס של 100,000$. עד כה היו חשופים מבצעי עבירות מהסוג הנ"ל לשנה מאסר בפועל וקנס של 750$ בלבד על העבירה הראשונה.
בית המחוקקים של קולרדו כבר התייחס ב – 2007 בחוק ייעודי שאסר על מתווכים ומלווים להפעיל לחץ במטרה להטות שומות. עובדה זו מראה שהמחוקק אינו מתמקד רק בשמאים כגורמים האחראים על הטיית הערכות שווי הנכס ומבין כי השיטה כולה פועלת להנצחת המגמה, אשר מעוותת את ערכי הנכסים בפועל ותורמת להתנהלות שוק בלתי תקינה. הערכת ה - Denver Post היא שלמדינות בארה"ב נמאס מההתנהלות הנוכחית של שוק המשכנתאות שתרמה רבות להתפתחות המשבר, והחמרה בחקיקה נגד זיוף והטיית שומות צפויה עוד במדינות רבות אחרות ברחבי ארה"ב.
סיכום
שוק הנדל"ן הינו נדבך מרכזי בפעילות ריאלית של כל כלכלה באשר היא. כשלי שוק שונים קיימים בכל מדינה. רגולציית יתר יכולה "לחנוק" שוק, ראה ערך משך קבלת היתרים בישראל ודרך הייסורים הנדרשת פה לשם קבלת היתר. מנגד, רגולציית חסר שאינה מטפלת בכשלי שוק מובנים כגון תפקידם ועצמאותם של גופי שמאות הפועלים בשוק ההלוואות בארה"ב, עלולה להתברר כהרסנית.
כמו בכל משבר, מידת היכולת של השוק עצמו, הפעילים בו והאחראים על התנהלותו בעבר ובעתיד לקבל החלטות על התנהלות טובה ונכונה יותר בעתיד, תקבע האם השוק ייצא מחוזק מהמשבר, ומתי.
לווי הסאב-פריים, אשר היוו בוודאי רעה חולה בבסיס הכשל בשוק הדיור האמריקני בשנים האחרונות, לא היו הסיבה היחידה למשבר הנוכחי. צעדיה הנוכחיים של ארה"ב בבניית תוכנית ההבראה למשק האמריקני, מיועדות למזער את הנזק שגרם המשבר.
תוצאות הפעילות של הממשל במגזר הדיור ובמגזר הפיננסי, ומידת ההתאוששות של שוק הדיור בארה"ב, יראו בשנים הקרובות מה הייתה מידת הנזק בפועל של תחום הסאב-פריים. במקביל לתהליך ההבראה של השווקים צפויה התייחסות בחקיקה פדרלית וברמת המדינות, לבניית רגולציה וחקיקה הרתעתית כדי לסייע במניעת משבר שכזה בעתיד.
2 תגובות